三和支持物構造株式会社

管理費と修繕費積立金合計の全国平均額は

ここ数年で２万円から３万円になった。（国土交通省2022年度）

　22年内更に資材費、輸送費、労務費、間接経費等が２割上がりするそうです。

現状建設労働者の不足で本年予定の工事は、来年にズレそうになっています。

この傾向は管理会社等への人任せ運営のままでは 23 年度も続きます。

　この事態に対処するには組合理事会のメンバーが 現状を正しく分析し、対策を調べて実行するマネージメント力 を付けるしかないでしょう。

　管理組合を自主的に運営して諸経費を効率化する新方法をご理解ください。

マンション管理組合・運営の効率化

　分譲マンションの管理費を安く抑える方法を私どもの実績に基づいて お伝え致します。

　管理組合の運営効率化を実行しないで他人任せのままではその費用を抑えられないことは自明の理 です。

　管理組合の運営 その他のについてのご疑問は何でも随時ご質問下さい。業界の法制度やあらゆる経済問題にもお答えいたします。

関係者にも用心することが必要です

　　最近は新しい分譲マンションも急速に増え、二重の高齢化が進んで来ておりますので、マンション管理の市場を狙って色々な関係者が入り込んできて管理費や修繕費積立金を支出を勧誘しようとする例が増えてきている様に見受けます。

　善意でマンション管理の援助をしてくれる技術的支援をする団体も設計コンサルタントなど多くなって居りますが、それでも追加の間接経費は掛かりますし入札監理方式の問題は残っています。

　本来マンション管理組合の理事会業務を助ける筈の管理会社が余計な修繕工事や保守業務に介入し、下請け企業に間接経費を上乗せ請求してくる例が非常に増えて居る様子です。理事会が直接に事業者から相見積もりを取って注文すれば不要な経費を払わず安く処理できます。

管理業務主任資格者にも要注意の事例

　私が住むマンションでも今年の総会で区分所有法などの法律等を良く理解していない理事たちが 800万円もの屋上塗装修繕費を含む予算案を出し業者選定を理事会に一任するよう提案して来ましたが、管理業務主任者は「自分は理事会から言われて自社の見積りを予算案に載せただけだ」と言い訳していました。（資格違反です）

　これは規約違反だと厳しく追及して　総会では結局次期理事会で屋上塗装工事案を見直し 3社見積合わせの上臨時総会に掛ける事と決しましたが、良い顔をする管理会社にも油断はなりません。

　修繕費積立金の使途に規約上の妥協的運用を許してきたことがこのような始末の原因でもあったと反省しています。

　我々の状況を少しでも改善したいと思うなら先ず現在の状況 をよく理解し改善の機会を探さなければどうにもなりません。

分譲マンションは最初の販売時点から建設会社又は販売業者からの条件として管理組合の設立や管理会社の割り当てが為されているのが殆どです。

分譲マンションの購入者は自動的に各専有部分の区分所有者 となり、同時に管理組合の一員となって設立総会に参加したことにされています。

その設立総会で決められた管理組合規則 に従って選ばれた理事たちと監査役を認め、理事たちの互選で決まった理事長や役員の指導に従わなければなりません。もし理事会 に不満があれば臨時総会を請求するしかないのです。

まず管理組合管理規約 を読むところから現状認識を深めて行きましょう。

➤分譲マンションの管理組合の基本法である区分所有法では、すべての区分所有者が集まって総会を開き底の規約を定めて理事会メンバーを選び、互選の理事長、副理事長、会計担当理事などと総会で選ばれた監査役達によって管理組合の運営を民主的にすることになっています。

理事会の職分の一部をマンション管理会社やその職員に委託することは出来ましたが、2000 年に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって管理会社は業務が規制されるようになっています。

しかし日本の現状ではほとんどの分譲マンション管理組合の理事会で

マンション管理会社に基幹業務以外の保守業務なども管理会社丸投げし高い間接経費を払っています。賃貸マンションの所有者のように自分で直接下請け業者に外注すれば約３割は安くなります。

自主的・自律的な管理組合の運営によって生まれる

組合員全員への大きな利益をZOOM基本講座でご確認ください。

　マンション管理組合の管理に関する社会常識を再確認し、理事会運営に積極的に参加してその効率化策を工夫し実行して見れば貴方も 組織的 経営の手法を習得でき理事会運営を自信を持って実行できるように成れます。

同時に結果として 組合員全てに大きな経済的利益を配分でき皆安心 して暮らし続けられるように成ります。

分譲マンション管理組合の効率的運営

基本講座のカリキュラム内容

１．民法の特別法として建物の区分所有等に関する法律

２．マンション管理の適正化の推進に関する法律

３．マンション標準管理規約等関係指標

４．マンション標準管理委託契約書と管理費会計

５．管理会社等の歴史と系列化の傾向

６．マンション建て替えの円滑化に関する法律

７．耐震改修の促進に関する法律等

８．民法等の関連事項の説明と判例など

９．間接経費節減方策の実行への必要事項

＊余談 管理組合管理規約

一般にはかなり早い段階で昭和 45 年（ 1970 年） に当時の造船会社の住宅政策に便乗して建設子会社の第一号分譲マンション（ 40 戸）の一戸を購入しました。

　当初のマンション管理は自治会組織で同居の子会社の支店長が面倒を見てくれていましたが1985年我がマンションも管理組合に組織替えする事となり、私が理事長の時新規に管理規約を制定する作業を管理会社に決まった日本ハウズイングの優秀な担当者と十数回も文書をやり取りしながら苦労して原案を作り上げ、役員会で協議して全組合員にコピーを配って臨時総会で説明し採択されました。（1986 年 12 月）

駐車場やペット等の細則や内規も設定しました。基本的にはこの規約が今も殆ど変わらず管理組合の規約として運用されていますが今や改訂が必要な事項も多々あります。しかし今時の役員会では中々改訂作業が実行されない実情にあり妥協的に運用されております。

私どもは６年前に

大規模修繕工事費の長計予算　6000万円超を

完璧工事で3000万円に削減した実績があります。

その経験と成功した理事会運営方法を

ZOOM講座で　詳細にご説明致します。

更に

ZOOM 講座で得られる疑似体験をご自分で実行し理事会運営に的確に反映させてご覧になれば自己の存在感を持って生きられるようになれます。

　理事会の自主的活動による間接経費の大幅削減の手法は次回以降の大規模修繕工事の自主監理等に活かせます。

　その結果として組合員全員の管理費と修繕費積立金の大幅節減を実現して皆に感謝され貴方も自分として自己存在感を持て経済社会的にも有能な人財と成れて新たな人生観を獲得でき幸運に恵まれることでしょう。

このZOOM 講座に参加することであなたが手に入れるベネフィットとは？

　マンション管理組合の運営方法を自分たちで学習し独自に工夫して理事会を自主的・自律的へ 変えようとして見れば管理組合を効率的に安く運営出来る様に成ると実感されます。

ZOOM 講座での本カリキュラムと 集団的サポートも受講してその疑似体験に沿ってご自分を中心に理事会皆をリードして自主的自律的に大規模修繕工事を 企画・監理・実行すれば組合管理費内の修繕費積立金分を 大幅に節減出来ます！！

周りの区分所有者皆さんの管理費値上がりへの悩みと住み心地を理想的に改善して差し上げられます。更にご自分も組織の運営方法を身に着け将来の独立に備えられます。

95％の方が知らない！

管理組合の効率的運営方法と仕組み

　行政主催のマンション管理支援集会でもNPO 団体の管理組合講座等でも国の法律や標準的規則等に従った管理運営方法は解説してくれますが　余分な間接経費の出費をせずに管理組合を管理費を減額しながら安全に安く運営できる経済的な運営方法や手段 は殆ど誰も教えてくれません。

一般的には業界大手の過去の施工例がそのまま標準価格になっている中、この業界の常識を覆して私どもが推奨するのは 普段は下請けで直接作業する施工業者達から 直に競争的価格 を得て 間接経費を大幅減額しながら完工できる確実に成果の出る工事監理の仕組みと実行方法です。

余談

間接経費の節減を実行し始めたきっかけは排水管交換管工事の成功体験でした。

➤1995年頃私が丁度理事長をしていたマンション（ 40 戸一棟）の排水縦管等の取り換えが必要となり、工事業者選定をしている中で団地の役員から紹介を受けた会社が見積合わせで他の工事業者や管理会社が 2000 万円前後の見積もり書を出したの中1250 万円ほどで選定されたが、工事完了後 住民皆が工事に協力的で短工期で完成出来て原価が下がったからとして最終工事費は約 9 ５ 0 万円で協定したのでした。

➤この工事業者は一階から五階までの一本の竪管を一日で取り換える方式で前後の付帯工事を含め一週間で2 本を交換したのです。工程優先のこの工事方法は居住者にも水道不使用の不便な時間が短縮出来て皆有難かった。

➤この経験から大分以前造船会社で修繕船工事の営業担当として客先本船各部署や社内の多様な職種の各工程管理を上手く纏めることによって短納期で且つ高い利益率を達成できた当時の実績を思い出し、分譲マンションの工事監理でも理事会運用の遣りようにによって大きなコスト節減が獲得可能である事を確信できたのです。

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効率的管理組合運営に公式な別方式を

数人で興味を高め現状認識を話し合うため…小難しい関連法規や

管理組合規約の運営実務や工事監理業務の合理化方法の学習には

時間がかかるはずなのに…　会場での集会が困難な現在でも

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コストをかけず全国の管理組合役員と共に信頼と興味を高める　

自己研鑽の集会に　そのまま…WEBで

ご自宅から参加できます。

管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ

分譲マンションの管理経費を安くする仕組みと経営力を獲得する

管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ

管理組合の一理事でも一区分所有者でも

半年後には自分達の理事会をリードして毎月支払う管理費と修繕費積立金を大幅に節減し続ける管理組合に変えられます。

ZOOM本格講座のカリキュラム：

グループコンサルティングや個人個別コンサルティングで随時対応致しますので講座内容の理解に取り残されることはありません。

理事会の自主運営をやってみてお困りになったことや大規模修繕工事を計画、実行して見る時に臨んで　戸惑う実務的な問題点をお互いに協議し、共創的に対策案の捻出を致しましょう。

ご自分だけ苦労するのは割に合わないとお思いかもしれませんが、“皆様の役に立つ”　ことが人生の目的であると多くの聖人賢者が言われています。私も歳になって真実であると実感しています。　

あなたにも人生を楽しむ自信がつきます。

➤理事会の効率的運営のノウハウを使って実際にやって見れば　ご自身の職業上も人生を渡るうえでも　事に臨んで対処する方法論が理解できます。マネージメント力は自己経営力です。

➤ご自分の社会環境をよく見てご自分の目的に合わせて必要な　対処方法を検討し、周り方々と協議して　成るべく短時間に　実行する。契約相手と協調して出来るだけ利害を争わない方法を探るなどの実務経験です。　結果的に周りの人たちのお役に立ち、仲良く皆で暮らせる住環境を整えましょう！

➤その後の一生の間　社会的にも貴方の組織の中でも　自己存在感を持って　ご自分の実行力を発揮し続けられるようになります。　

分譲マンション管理組合の理事会メンバーまたは区分所有者

このような方に是非ご参加頂きたい！

人の悩みを心から理解して

悩みの原因を最大限解消して

人が望む成果を得られるように

自分も望む成果が得られる人へ導く

人の役に立つことで人を笑顔で豊かに

その上で自分や家族も笑顔で豊かに

講座内容は良いとして受講費用が高いとお思いの方へ

➤ここで得られるノウハウを使って　貴方のマンションの管理組合の

自主運営に反映させれば　節減できる間接経費額は：

➤管理費節減では　１年間の管理費は約３０％　百万～数百万円

➤大規模修繕工事では１回の工事費は４０～５０％  数千万～数億円

こんな方のご入会はお断りしています

➤皆の為に成果を出す　お役立ちの精神がない

➤ラクしてやり過ごすことだけを重視している

➤周囲やなかなか自分からは検討も行動できない

➤専門家にすべて依存するお考え

➤少しうまくいかないとすぐあきらめる

➤“今だけ、金だけ、自分だけ”　のNGマインドの方

　しかし　素直、前向き、成長好き、自立志向で

NGマインドでないなら⇒『大丈夫です！あなたなら出来ます！』

今はあなたが、そう決めています。

ZOOMを活用するからこそ

ゼロからでも簡単！すぐ出来る！

集まって出来る仕組み が手に入るのです。

生涯使える経営力 の価値に気付いて下さい。

独りで頑張ってみようか・・・

マンション管理の方法や手順を知っても

それだけでは成果は出ません

エベレスト登頂と同じです

何度も失敗を繰り返してきた中で

それぞれの仕組みを試行錯誤した内容・・・

何度も成果を出したガイドをつけて見て

随時壁に対処できる環境 が必須！

大丈夫です

私も２０年のblank の復活に苦労して

います。でも何とかは出来ます！

難しい操作は必要ありません

困った時にはいつでもご質問・・・

皆で助け合って即時解決します。

➤神奈川県内の近隣を中心に貴方の理事会にお邪魔してご説明の上、交通費程度の着手金の外は完工後長期修繕計画表等の予定工事費か

らの経費節減実績分の一割程度の報奨金を下さるお約束を戴いても

現場工事完工までの実地の指導を請負い致します。

大規模修繕工事等の企画・監理の実行時に都合１０回以上立ち会わ

せて頂いて実地に理事会理事方をご指導し、施工責任者とも交渉

するなど工事費・納期・間接経費の節減に実績を上げて差し上げ

られるように行動することをお約束いたします。

もっと深堀して実地に安心されたい方へ

神奈川県近隣では貴理事会に直接出向いてご説明し、ご契約後企画や修繕工事現場での交渉事に立会うなど着手金（交通費程度）の外は節減実績の１割程度のお約束で理事の代理人を請け負う特別契約もお受けしていますが、

遠隔地の方へは同様に最も丁寧に最後まで対応する

ZOOMプレミアム講座による特別版 もあります。

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完全構築・経営を実践の内容は当然全てご利用下さい

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確実な関節費節減成功に向けて

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ZOOM管理組合運営

効率化クラブ

価格表

ZOOM講座12回

240,000円

ZOOM懇談会6回

60,000円

ZOOM個別相談３回

60,000円

Chat Work相談

12か月　60,000円

合計金額　420,000円

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１回１時間：追加分６回

１回 20,000円×６回＝　120,000円

➤全12ヶ月の間で更に６回ご利用頂けます

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➤メンバーサイトから、いつでも申込できます

1回1時間　追加6回分　60,000円

追加額合計　180,000円

ZOOM講座管理組合運営クラブ

合計：420,000円

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ZOOM講座プレミアムクラブ

サポート追加ZOOM懇談会

追加合計：180,000円

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ZOOM講座プレミアムクラブ

合計：　600,000円

講師プロフィール

Ⅰ．分譲マンションの管理費用が増大中

Ⅱ．分譲マンション管理組合の現状認識と改善施策の模索・検討

Ⅲ．管理組合効率化の基礎は自主管理

Ⅳ．マンション管理組合の効率的運営方法:マネージメント力を着けるZOOM本格講座のご案内

Ⅴ．マンション管理組合の置かれた現状を理解

Ⅵ．皆様からの質疑や応答が現場の監理実務のお役に立ちます

Ⅶ．このZOOM講座提供運営の対価は

Ⅷ．入会資格

Ⅸ．自信がないんですが・・・

Ⅹ．パソコンが苦手

Ⅺ．更にお申し越しにより実地指導も

Ⅻ．ZOOMプレミアム講座

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