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マンション管理組合の皆様へ
２０１９．１２
マンション管理費節減方策のご提案
なぜ大規模修繕工事費は高止まりしているのでしょうか？
皆様が毎月振込支払いしておられるマンション管理組合費の内訳には、日常の清掃等の管理員用費用、小修繕費や事務経費の外に、全体の約半分は大規模修繕工事の為の積立金が占めています。
月々の管理費を節減するには、この積立金を抑える為の大規模修繕工事費を抑圧する方策を工夫するしかありません。
それには、この工事の発注を管理会社に任せきりにしていては不可能です。自分達で独自に自主的に研究するしかありません。
マンションの改修工事施工業者選定方法には、公式的に下記の３つの方式があります。
大規模修繕工事の場合、長期修繕計画書に計上の見積金額等と比較してみると、結果的に最終的に支払う工事金額には下記程度の経費節減の可能性があります。
①
管理会社への一括
お任せ方式では
０～１０％
②
設計・入札・監理
方式では
１０～２５％
③
責任施工方式では
２５～３５％
但し ③´
自主的自律的な施工監理によって責任施工方式を採用されれば
３５～５０％
マンション修繕工事の業界の運営をよく調べてご覧になれば、発注方式の違いで最終の改修工事費の請求金額に大きな格差が生じる実態があり、その根拠はマンション管理に係わるこの業界の一般に知られざる内情が分かります。
マンション管理士の団体やその支援をしている国土交通省等の諸官庁は、関連法規や管理組合の標準規約等の改定を通じて、全国のマンション管理組合に対して業界の利益相反取引の防止対策を徹底することを勧めてきていますが、他方建設行政の常として官界等の建設工事と同様に「設計・監理方式」を推奨しております。管理会社も表面上は、この方式を取って入札で設計士事務所や改修業者選定をしています。
しかしこの方式では、どう努力しても管理会社の出している「長期修繕計画表」の見積金額から５％～１０％程度のコストダウンが精一杯と言うところです。
建築設計士事務所が工事会社との間に介在して努力しても１０％～２０％程度の値引きしか得られない実態のようです。
この方式によっては公開入札する以上、管理会社の業界支配力や建築会社同士の話し合いによる札の値決めから抜け出せないのが実態なので、工事費は高止まりせざるを得ません。この実態については、業界関係者や官庁の管理職等は決して公式には言いませんが、関係者は皆当然知っている事実で、辛抱強くよく聞き出せば各々の担当者たちは否定せずこっそりと教えてくれます。景気の低迷が長く続いている日本国内において、不動産関連業界等が高い利益率を挙げているのはそのような内情によるものです。
これを打破する提案として、マンション管理の業界の中でもよくインターネットで調べて見れば「責任施工方式」を推奨する請負工事業者の紹介会社や、「トータルマネジメント方式」と言う設計コンサルタントが工事業者紹介して監理する団体・法人もありますが、これらは工事業者一社だけを選んで推薦するので、それ程安くは出来ない方式のようです。２５％～３５％位の工事費低減を見込んでいる程度でしょうか？
これに対し私共がご提案しているのは、貴マンションの近隣や大手の地域一次下請けの工事業者３社以上に見積り合わせ参加をお願いし、改修工事の仕様内容も見積り明細書も各自現地調査の上提出して、競争して貰う方式です。
この方式では管理組合側に自分達で見積計算書の内容を評価する面倒な苦労は有りますが、皆で検討して業者を選定し、施工時に皆で立ち会えば、私共の実績と同様に長期修繕計画表見積り合計の最大半額にまで大規模修繕工事費を節約することが出来ます。
現在は人任せにすれば騙されるのが世相の「今だけ金だけ自分だけ」となってしまった日本の業界を前にしては、我々管理組合の組合員が自立して自律的に活動して自分たちの財産価値を守るしかないのです。この工事費節減効果のメリットは、組合員にとっては月々の管理費支払額を大幅に抑制できる効果が実現できる事です。
２０２０年には消費税増額以上の管理会社による契約管理費の値上げが予想されて居ります。人手不足による人件費等の上昇が理由ですが、マンション管理新聞の直近のアンケートによると、値上げを認めなければ契約更新しないと申し出る意向の管理会社が多数を占めています。我々は組合管理費のほぼ半分を占める日常経費に当る管理会社分の契約管理費値上げが要求されて来ます。組合員は全員それに耐えられるでしょうか。
対策をお考えの管理組合理事会役員の方々は、是非私共にご連絡いただき、私共の提案をご検討下さる機会を作って戴きたいと思います。ご説明に伺うのに費用はいただきません。
完工まで結果を出した上で成功報酬を少しいただければと思っています。具体的に準備段階から大規模修繕工事施工の実地で交渉の仕方などを最後までご指導致します。
三和支持物構造株式会社
ご参考に下記の各テーマもこのＨＰでご覧いただき、ご検討の上ご連絡ください。
Ⅰ マンション老朽化と住民の高齢化が同時進行
続きを読む …
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
続きを読む …
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
続きを読む …
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
続きを読む …
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差とその秘密
続きを読む …
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
続きを読む …
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
続きを読む …
Ⅷ 会社概要
続きを読む …
Ⅸ お問い合わせ方法
続きを読む …
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
続きを読む …
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
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ホーム
Ⅰ マンション老朽化と住民高齢化が同時に
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差と秘密
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
Ⅷ 会社概要
Ⅸ お問い合わせ方法
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
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