管理費等の値上げを防ぎ大幅に経費節減できる方策をお伝え致します。
➤ここで得られるノウハウを使って 貴方のマンションの管理組合の
自主的運営に反映させれば 節減できる間接経費額は：
➤管理費節減では １年間の管理費は約３０％ 百万～数百万円の節減額
➤大規模修繕工事では１回の工事費は４０～５０％ 数千万～数億円の節減額
Ⅰ．分譲マンションの管理費用が増大中
国土交通省の２０２２年度報告書では、管理費と修繕費積立金合計の全国平均額は、ここ数年で２万円から３万円になった。年度内更に資材費、輸送費、労務費、間接経費等が２割以上上がりするそうです。現状では建設労働者の不足で23年度予定の大規模修繕工事は、来年度にズレ込みそうです。
この事態に対処するには組合理事会のメンバーが 現状を正しく分析し、対策を調べて実行するマネージメント力 を付けるしかないと思われます。
管理組合を自主的に運営して諸経費を効率化する新しい方法を以下の要領でご案内致しますのでご理解ください。
マンション管理組合・運営の効率化
私どもの実績に基づいて管理費等を安く抑える方法をお伝え致します。
管理会社等への他人任せのままで、管理組合運営効率化を実行しないとその費用が抑えられないのは自明の理です。
管理組合の運営方策その他については、何でも随時ご質問下さい。業界の法制度や実態等、あらゆる経済問題にもお答えいたします。
関係者にも用心することが必要です
最近は新しい分譲マンションも急速に増え、また二重の高齢化も進んで来ておりますので、マンション管理の市場を狙って色々な関係者が入り込んできて管理費や修繕費積立金を支出を勧誘しようとする例が大変増えてきている様に見受けられます。
善意でマンション管理の援助をしてくれる技術的支援をする団体も設計コンサルタントなど多くなって居りますが、それでも追加の間接経費は掛かりますし入札監理方式自体の問題点は残ったままです。本来はマンション管理組合の理事会業務を助ける筈の管理会社が余計な修繕工事や保守業務に介入し、自己の下請け企業に間接経費を上乗せ請求してくる例が非常に増えて居る様子です。理事会が直接に事業者から相見積もりを取って注文すれば不要な経費を払わず安く処理できます。
管理業務主任資格者にも要注意の事例
私が住むマンションでも今年の総会で区分所有法などの法律等を良く理解していない理事たちが 800万円もの屋上塗装修繕費を含む管理会計の予算案を出し業者選定を理事会に一任するよう提案して来ましたが、担当の管理業務主任者は「自分は理事会から言われて自社の見積りを予算案に載せただけだ」と言い訳していました。（資格要件違反です）
これは規約違反だと厳しく追及して 総会では結局次期理事会で屋上塗装工事案を見直し 3社見積合わせの上臨時総会に掛ける事と決しましたが、良い顔をする管理会社にも油断はなりません。修繕費積立金の使途に規約上の妥協的運用をある程度許してきたことがこのような始末の原因でもあったと反省しています。
Ⅱ．分譲マンション管理組合の現状認識と改善施策の模索・検討
マンション管理の状況を少しでも改善したいと思うなら先ず現在の管理状況をよく理解し、改善の機会を探さなければどうにもなりません。
殆どの分譲マンションは最初の販売時点から建設会社又は販売業者からの条件として管理組合の設立や管理会社の割り当てが為されています。
分譲マンションの購入者は自動的に各専有部分の区分所有者 となり、同時に管理組合の一員となって設立総会に参加したことにされています。
その設立総会で決められた管理組合の規則に従って選ばれた理事たちと監査役を認め、理事たちの互選で決まった理事長や役員の指導に従わなければなりません。もし理事会 に不満があるならば臨時総会を請求しなければなりません。
まず管理組合管理規約 を読むところから現状認識を深めて行きましょう。
Ⅲ．管理組合効率化の基礎は自主管理
➤分譲マンションの管理組合の基本法である「区分所有法」では、すべての区分所有者が集まって「総会」を開き「管理規約」を定めて、理事会メンバーを選び、互選の理事長、副理事長、会計担当理事などと総会で選ばれた監査役達によって管理組合を民主的に運営することになっています。
理事会の職分の一部をマンション管理会社やその職員に委託することは出来ましたが、2000 年に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって管理会社は、その業務が規制されるようになっています。
しかし日本の現状ではほとんどの分譲マンション管理組合の理事会でマンション管理会社に基幹業務以外の保守業務なども管理会社丸投げし高い間接経費を払っています。賃貸マンションの所有者のように自分で直接下請け業者に外注すれば約３割は安くなります。
自主的・自律的な管理組合の運営によって生まれる組合員全員への大きな利益をZOOM基本講座でご確認ください。
マンション管理組合の管理に関する社会常識を再確認し、理事会運営に積極的に参加してその効率化策を工夫し実行して見れば、貴方も 組織的 経営の手法を習得でき理事会運営を自信を持って実行できるように成れます。
同時に結果として 組合員全てに大きな経済的利益を配分でき皆安心 して暮らし続けられるように成ります。
管理組合の効率的運営基本講座のカリキュラム内容
１．民法の特別法として「建物の区分所有等に関する法律」
２．「マンション管理の適正化の推進に関する法律」
３．マンション標準管理規約等関係規準
４．マンション標準管理委託契約書と管理費会計
５．管理会社等の歴史と系列化の傾向
６．「マンション建て替えの円滑化に関する法律」
７．「耐震改修の促進に関する法律」等
８．民法等の関連事項の説明と判例などの解説
９．間接経費節減方策の実行への必要事項等
＊余談：
管理組合管理規約
一般的にはかなり早い段階の昭和 45 年（ 1970 年） に当時の会社の住宅政策に便乗して建設子会社の建築第一号分譲マンション（ 40 戸）の一戸を購入しました。
当初のマンション管理は自治会組織で同居の子会社支店長が面倒を見てくれていましたが、1985年我がマンションも管理組合に組織替えする事となり、私が理事長の時に管理規約を制定する作業を管理会社に決まった日本ハウズイングの優秀な担当者と十数回も文書をやり取りしながら苦労して原案を作り上げ、役員会で協議して全組合員にコピーを配って臨時総会で説明して採択されました。（1986 年 12 月）駐車場やペット等の細則や内規も設定しました。
基本的にはこの規約が今も殆ど変わらず管理組合の規約として運用されていますが今や改訂が必要な事項も多々あります。しかし今時の役員会では中々改訂作業が実行されない実情にあり妥協的に運用されております。
Ⅳ．マネージメント力を着けるZOOM本格講座のご案内（管理組合の効率的運営方法）
私どもは６年前に大規模修繕工事費の長期修繕計画予算 6000万円超を完璧工事で3000万円に削減した実績があります。
その経験と成功した理事会運営方法をZOOM講座で詳細にご説明致します。
このZOOM 講座に参加することであなたが手に入れるベネフィットとは？
ZOOM 講座で得られる疑似体験をご自分で実行し理事会運営に的確に反映させてご覧になれば管理費が下げられるだけでなく自己の存在感を持って生きられるようになれます。
理事会の自主的活動による間接経費の大幅削減の手法は次回以降の大規模修繕工事の自主監理等に活かせます。
その結果として組合員全員の毎月支払う管理費と修繕費積立金の大幅節減を実現して皆に感謝され、貴方も結果として自己存在感を持って経済社会的にも有能な人財となれるでしょう。
マンション管理組合の運営方法を自分たちで学習し独自に工夫して理事会を自主的・自律的へ 変えようとして見れば、管理組合を効率的に安く運営出来る様に成ると実感されます。
更に周りの区分所有者皆さんの管理費値上がりへの悩みと住み心地を理想的に改善して差し上げられます。更にご自分も組織の運営方法を身に着け将来の独立に備えられます。
余談
間接経費の節減を実行し始めたきっかけは排水管交換管工事の成功体験でした。
➤1995年頃私が丁度理事長をしていたマンション（ 40 戸一棟）の排水縦管等の取り換えが必要となり工事業者選定をしている中で、団地の役員から紹介を受けた会社が見積合わせで他の工事業者や管理会社が 2000 万円前後の見積もり書を出したの中1250 万円ほどで選定されたが、工事完了後 住民皆が工事に協力的で短工期で完成出来て原価が下がったからとして最終工事費は約 9 ５ 0 万円で協定したのでした。
➤この工事業者は一階から五階までの一本の竪管を一日で取り換える方式で前後の付帯工事を含め一週間で2 本を交換したのです。工程優先のこの工事方法は居住者にも水道不使用の不便な時間が短縮出来て大変有難かった。
➤この経験から大分以前造船会社で修繕船工事の営業担当として客先本船各部署や社内の多様な職種の各工程管理を上手く纏めることによって短納期で且つ高い利益率を達成できた当時の実績を思い出し、分譲マンションの工事監理でも理事会運用の遣り様によって大きなコスト節減が獲得可能である事を確信できたのです。
Ⅴ．マンション管理組合の置かれた現状を理解
95％の方が知らない！
管理組合の効率的運営方法と仕組み
地方行政主催のマンション管理支援集会でもNPO 団体の管理組合講座等でも国の法律や標準的規則等に従った管理運営方法は解説してくれますが、余分な間接経費の出費をせずに管理組合を管理費を減額しながら安全に安く運営できる経済的な運営方法や手段 は殆ど誰も教えてくれません。
一般的には業界大手の過去の施工例がそのまま標準価格になっている中、この業界の常識を覆して私どもが推奨するのは 普段は下請けで直接作業する施工業者達から 直に競争的価格 を得て 間接経費を大幅減額しながら完工できる確実に成果の出る工事監理の仕組みと実行方法です。
効率的管理組合運営に公式な別方式を
Zoom講座では数人で興味を高め現状認識を話し合うため…小難しい関連法規や管理組合規約の運営実務や工事監理業務の合理化方法の学習には時間がかかるはずなのに…また会場での集会が困難な現在でもコストをかけず全国の管理組合役員と共に信頼と興味を高める自己研鑽の集会に そのまま…WEBでご自宅から参加できます。
Ⅵ．管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ
管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ
分譲マンションの管理経費を安くする仕組みと経営力を獲得する
管理組合運営効率化マネージメント力ZOOM講座クラブ
管理組合の一理事でも一区分所有者でも
半年後には自分達の理事会をリードして毎月支払う管理費と修繕費積立金を大幅に節減し続ける管理組合に変えられます。
ZOOM本格講座のカリキュラム：
第１・２回：１ヶ月目
ZOOM講座で管理費節減の仕組みの全体像と
マンション管理関連法令・管理組合等の運営
➤組合管理費の内訳と管理費会計等の責任内容
➤管理会社の基幹業務と管理委託業務の取組み方
➤管理費用の増大傾向と管理組合の対処の現状
➤管理会社等の系列化と企業間競争制限の動向
➤現状からの効果的な間接経費節減への方法論
➤大規模修繕工事で間接経費大幅節減の重要性
第３・４回：２ヶ月目
管理会社や建築設計コンサルタント等と営繕工事施工業者等との関係は？
利益相反取引のシナリオ
➤分譲マンションの管理会社の歴史から学ぶ管理業界の変遷と実情の検証
➤マンション建設会社と管理会社のグループ化傾向
➤未解決のままの「不適正なコンサルタント問題」
一級建築士事務所や建物現況調査会社等が作る「入札用標準仕様書」は必須でしょうか？…
日本経済社会の構造と動向の現況解析は 必要です。
第５・６回：３ヶ月目
施工業者選定の公式な手続き：
入札監理方式 と 責任施工方式
➤大手業者による入札応募独占を回避するには？
工事標準仕様書を建築設計技師が準備する必要性は？
➤直接近隣の施工業者数社に「見積計算明細書」の提出
を依頼する 公式な工事監理方法： 責任施工方式
➤修繕必要事項と建物設計図・修繕工事履歴等を提供して数社に現場調査と「見積明細仕様書」提出を依頼して競争状況を設定し、面倒でも自分たちで審査する。
➤間接経費を不要とする 最強の工事費節減シナリオ
第７・８回：４ヶ月目
管理組合内部の信頼や全員の納得と協力を準備する工事監理マネージメント
➤大規模修繕工事の公式施工方式を理解し、管理会社の技師に依存しないことが必須条件です。修繕技術は施工業者に十分在ります。
➤修繕委員会又は拡大理事会に工事内容に関心のある組合員を巻き込んで 施工業者選定と注文条件の確認作業を徹底協議、組合員全員へ事前説明会、組合総会での業者選定の経緯説明と施工業者の紹介で 修繕工事へ皆の関心と協力を確認する。
➤着工前から各戸別アンケートで追加工事の要望や環境対策の意見等を施工業者と一緒に収集し、拡大理事会で協議の上 事前に掲示する工程表に入れ込んで随時説明会等を実施する。
第９・１０回目：５ヶ月目
着工後施工業者の現場代人と日常的打ち合せや工程監理、中間立ち合い検査等品質管理への気配りがマネージメント力の肝です。
➤施工業者の各職種の班長達とも気軽に挨拶を交わして信頼関係を構築し、住民との個別相談・説明機会を増す事等も最強の現場マネージメント力です。
➤完工前に再び住民による立会検査や戸別確認アンケートを集めるなども 全体的意思疎通のために有効です。
➤これらの気配りが工事期間を縮小し、コスト面でも環境面でもお互いのメリットをもたらします。
第１１・１２回：６ヶ月目
完工時の最終検査と品質保証協定、最終価格交渉と工事費残金決済等。
1年後、5年後の保障工事を見据えて友好関係は継続すべきである。
➤成果を出す価格交渉のご参考に第4回大規模修繕工事の各価格実績や比較等も開示致します。
➤最後の価格交渉では 根拠のない値引きのような事はこちらから要求しないのが正解です。信頼関係維持！
➤更に講座内の質疑や個人個別相談のサポートで具体的場面でどう対処すれば良いかなどを話し合いましょう。
Ⅶ．皆様からの質疑や応答が現場の監理実務のお役に立ちます
グループコンサルティングや個人個別コンサルティングで随時対応致しますので、講座内容の理解に取り残されることはありません。
理事会の自主運営をやってみてお困りになったことや、大規模修繕工事を計画実行して見る時に臨んで戸惑う実務的な問題点をお互いに協議し、共創的に対策案の捻出を致しましょう。
ご自分だけ苦労するのは割に合わないとお思いかもしれませんが、“皆様の役に立つ” ことが人生の目的であると多くの聖人賢者が言われています。私も歳になって真実であると実感しています。
あなたにも人生を楽しむ自信がつきます。
➤理事会の効率的運営のノウハウを使って実際にやって見ればご自身の職業上にも人生を渡るうえでも事に臨んで対処する方法論が理解できます。マネージメント力は自己の経営力です。
➤ご自分の社会環境をよく見てご自分の目的に合わせて必要な対処方法を検討し、周り方々と協議して成るべく短時間に実行する。契約相手と協調して出来るだけ利害を争わない方法を探るなどの実務経験です。 結果的に周りの人たちのお役に立ち、仲良く皆で暮らせる住環境を整えましょう！
➤その後の一生の間、社会的にも貴方の組織の中でも、自己存在感を持ってご自分の実行力を発揮し続けられるようになります。
Ⅷ．このZOOM講座提供運営の対価は
毎月２回開催 各回（土曜日 17時～19時）
（動画１時間 質疑１時間）
１回20,000円×12回＝240,000円
自宅からワンクリックで参加できる
講座中はいつでも質問・相談できる
グループコンサルによるサポート
参加組合員との意見交換会 質疑応答
全参加会員合同の質疑応答や参加者の現況説明と対応策等を交換して問題点を把握しZOOM講座内容の疑問点を詰めて解決方法を探り、皆で話し合って納得性を増やせるZOOM懇談会
毎月１回60分間以上（土曜日 17時～）
１回10,000円×６回＝60,000円
➤６ヶ月の間毎月１回 全員参加のZOOM懇談会を開催します。
➤現状の問題解決や対応策の共有で成果を出す原動力に
ZOOMによる個人個別コンサル
期間中３回：１回 約１時間サポート 20,000円
全３回 計60,000円
メンバーサイトから、いつでも申込みできます。（個人コンサルの時刻は打ち合わせによる）
一人ではご理解が難しい部分や個別の現実問題の解決に…
当社の代表と１対１で話し合い 一気に徹底解決へ
６ヶ月の間で 任意に３回だけご利用頂けます。
ZOOM本格講座の受講料 一覧
ZOOM本格講座令和５年10月
初回入会割引
ZOOM講座 合計金額 ３６０，０００円
初回入会割引 ７０，０００円
第１期参加費合計金額 ２９０，０００円
Ⅸ．入会資格
分譲マンション管理組合の理事会メンバーまたは区分所有者
悩みの原因を最大限解消して
人が望む成果を得られるように
自分も望む成果が得られる人へ導く
人の役に立つことで人を笑顔で豊かに
その上で自分や家族も笑顔で豊かに
講座内容は良いとして受講費用が高いとお思いの方へ
➤ここで得られるノウハウを使って 貴方のマンションの管理組合の
自主運営に反映させれば 節減できる間接経費額は：
管理費節減では １年間の管理費は約３０％ 百万～数百万円
大規模修繕工事では１回の工事費は４０～５０％ 数千万～数億円
自信がないんですが・・・
今はあなたが、そう決めています。
ZOOMを活用するからこそ
ゼロからでも簡単！すぐ出来る！
集まって出来る仕組み が手に入るのです。
生涯使える経営力 の価値に気付いて下さい。
独りで頑張ってみようか・・・
マンション管理の方法や手順を知っても
それだけでは成果は出ません
エベレスト登頂と同じです
何度も失敗を繰り返してきた中で
何度も成果を出したガイドをつけて
随時壁に対処できる環境が必須！
パソコンが苦手
大丈夫です
私も２０年のblank の復活に苦労して
います。でも何とかは出来ます！
難しい操作は必要ありません
困った時にはいつでもご質問・・・
皆で助け合って即時解決します。
Ⅹ．更にお申し越しにより実地指導も
➤神奈川県内の近隣を中心に貴方の理事会にお邪魔してご説明の上、交通費程度の着手金の外は、完工後長期修繕計画表等の予定工事費からの経費節減実績分の一割程度の報奨金を下さるお約束を戴いても現場工事完工までの実地の指導を請負い致します。
大規模修繕工事等の企画・監理の実行時に都合１０回以上立ち会わせて頂いて実地に理事会理事方をご指導し、施工責任者とも交渉するなど工事費・納期・間接経費の節減に実績を上げて差し上げられるように行動することをお約束いたします。
もっと深堀して実地に安心されたい方へ
神奈川県近隣では貴理事会に直接出向いてご説明し、ご契約後企画や修繕工事現場での交渉事に立会うなど着手金（交通費程度）の外は節減実績の１割程度のお約束で理事の代理人を請け負う特別契約もお受けしていますが、
遠隔地の方へは同様に最も丁寧に最後まで1年間対応するZOOMプレミアム講座による特別版 もあります。
Ⅺ．ZOOMプレミアム講座
ZOOM講座で管理組合運営の仕組み完全構築・経営を実践の内容は当然全てご利用下さい
ZOOM講座プレミアムクラブで確実な関節費節減成功に向けて追加サポートをご用意します！
更に安心 成果保証
➤大規模修繕工事完了達成まで最大１２ヶ月延長サポート！
➤状況によりサポート内容は実務指導に変わります
➤最大１２ヶ月延長サポート（グループコンサル 毎月1回）
条件：全ての内容に積極的に参加⇒毎月実践・経過報告
ZOOM懇談会へも６か月追加参加
当社代表のZOOM個別コンサル
１回１時間：打ち合わせによる
➤全12ヶ月の間で更に６回ご利用頂けます
➤私どもと１対１で 一気に
➤お一人では難しい部分・問題解決に…
➤メンバーサイトから、いつでも申込できます
ZOOM講座プレミアムクラブ
合計： 600,000円
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