分譲マンション管理組合・理事会メンバーの皆様へ

 

管理費等の値上げを防ぎ大幅に経費節減できる方策をお伝えします。

三和支持物構造株式会社



 

Ⅰ.分譲マンションの管理費用が増大中

管理費と修繕費積立金合計の全国平均額は

ここ数年で2万円から3万円になった。(国土交通省2022年度)


22年内更に資材費、輸送費、労務費、間接経費等が2割上がりするそうです。

現状建設労働者の不足で本年予定の工事は、来年にズレそうになっています。この傾向は管理会社等への人任せ運営のままでは 23 年度も続きます。

この事態に対処するには組合理事会のメンバーが 現状を正しく分析し対策を調べて実行するマネージメント力 を付けるしかないでしょう。

管理組合を自主的に運営して諸経費を効率化する新方法をご理解ください。




マンション管理組合・運営の効率化

分譲マンションの管理費を安く抑える方法を

私どもの実績に基づいて お伝え致します。

管理組合の運営効率化を実行しないで他人任せの

ままではその費用を抑えられないことは自明の理 です。

管理組合の運営 その他のについてのご疑問は

何でも随時ご質問下さい。業界の法制度や

あらゆる経済問題にもお答えいたします。





関係者に騙されない為に


 最近は新しい分譲マンションも急速に増え、更に建物と居住者の二重の高齢化が進んで来ておりますので、マンション管理の市場を狙って色々な関係者が入り込んできて管理費や修繕費積立金を支出を誘惑しようとする例が増えてきている様に見受けます。

 善意でマンション管理の援助をしてくれる技術的支援をする団体も多く有りますが、それでも追加の間接経費は掛かります。

 本来マンション管理組合の理事会業務を助ける筈の管理会社が余計

な修繕工事や保守業務に介入し下請け企業に間接経費を上乗せしてくる例が非常に増えて居る様子です。理事会が直に工事業者から相見積もりを取って注文すれば不要な経費を払わず安く処理できます。


 我がマンションでも今年も区分所有法などの法律等を良く知らない

理事たちが総会に 800万円もの屋上塗装修繕費を含む予算案を提出して 来ましたが、管理会社の管理業務主任者は「自分は理事長から言われて自社の見積りを予算案に載せただけだ」と言い訳しています。

 規約違反だと追及して結局総会では 屋上塗装は見直して3社見積合わせの上臨時総会に掛けることになりましたが、油断なりません。



 

Ⅱ.分譲マンション管理組合の現状認識と改善施策の模索・検討

 我々の状況を少しでも改善したいと思うなら先ず現在の状況 をよく理解し改善の機会を探さなければどうにもなりません。

分譲マンションは最初の販売時点から建設会社又は販売業者からの条件として管理組合の設立や管理会社の割り当てが為されているのが殆どです。

分譲マンションの購入者は自動的に各専有部分の区分所有者 となり、同時に管理組合の一員となって設立総会に参加したことにされています。

その設立総会で決められた管理組合規則 に従って選ばれた理事たちと監査役を認め、理事たちの互選で決まった理事長や役員の指導に従わなければなりません。もし理事会 に不満があれば臨時総会を請求するしかないのです。

まず管理組合管理規約 を読むところから現状認識を深めて行きましょう。





賃貸マンションと分譲マンションの違い
毎月納付する賃借料と管理組合の管理費の金額の違いだけでは勿論有りません

 新たに購入したり親から相続したりして 分譲マンションの区分所有者になった方々が急速に増えていますが、賃貸マンションと異なり 月々の家賃だけ払えば良いのではなく分譲マンションの専有部分使用する権利と共に共有部分について利用権限だけではなく 維持・管理する責任が生じています。区分所有者は自動的に管理組合構成員となってその運営に参加しその管理費を支払いながら 総会で民主的に選任された理事会を通じてマンション全体の維持・管理と再生の責任を荷なわなければなりません。

管理会社は大家さんでは有りません。単なる代理人に運営を任せっぱなしにすれば、管理組合や区分所有者は 思いもかけぬ経済的損失を被っても殆ど文句が言えません。

運用・管理の権限と責任は、分譲マンションの基本法である区分所有法で全て管理組合の総会に在り、その大部分を規約で委任された理事会と理事長が担う事になっています。





分譲マンション管理組合の必須基礎知識

分譲マンション管理組合の運営を効率化する目標を持つなら少なくとも分譲マンション管理組合の基本的な仕組みの法律的基礎を理解し、理事会運営方法の基本条件だけでも自分たちで考えられるようになる事が必要です。
民法の特別法である区分所有法等の基本構成を知らずの基本構成を知らず管理会社に依存ばかりしていては毎月支払う管理費や修繕費積立金を抑えることは無理なままです。
そこでどう理解し実行したら自主的、自律的に対応できるか
分かる基本講座 をご用意いたしました。




新たに分譲マンション管理組合の理事会役員に選定される方々に不可欠な情報とは何か?

先ずは自分たちの組合規約を読み直してみて疑問点が有れば、マンション管理の基本法である区分所有法をググって確かめたり、国土交通省の標準管理規約各種と比較して問題ないか確認しましょう。 規約の細則も一通り目を通しましょう。
次に書庫の前期までの組合経理資料を閲覧してこれまでの経緯に問題ないか確認しましょう。ほとんど管理会社にお任せだと思いますが、現在も続く懸案事項はないかを確認すべきです。前期理事会から組合総会に提案される前期決算案と今期予算案をよく見て何か追記すべきご提案はないのか新理事会メンバーで協議しましょう。
管理会社から全員に配る予定の 継続する管理委託契約書も見直して何か自主管理に移して節減できる費目はないかを 新たな理事会で協議だけでもしましょう。管理会社にお任せのままだと今後の管理費も修繕費積立金も値上がりする一方でしょう。全員の毎月納付の金額を抑えるには理事会が経費節減の自助努力をするしかないのです。


 

Ⅲ.管理組合効率化の基礎は自主管理

分譲マンションの管理組合の基本法である区分所有法では、すべての区分所有者が集まって総会を開き底の規約を定めて理事会メンバーを選び、互選の理事長、副理事長、会計担当理事などと総会で選ばれた監査役達によって管理組合の運営を民主的にすることになっています。


理事会の職分の一部をマンション管理会社やその職員に委託することは出来ましたが、2000 年に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって管理会社は業務が規制されるようになっています。


しかし日本の現状ではほとんどの分譲マンション管理組合の理事会で

マンション管理会社に基幹業務以外の保守業務なども管理会社丸投げし高い間接経費を払っています。賃貸マンションの所有者のように自分で直接下請け業者に外注すれば約3割は安くなります。





自主的・自律的な管理組合の運営によって生まれる

組合員全員への大きな利益をZOOM基本講座でご確認ください。


 マンション管理組合の管理に関する社会常識を再確認し、理事会運営に積極的に参加してその効率化策を工夫し実行して見れば貴方も 組織的 経営の手法を習得でき理事会運営を自信を持って実行できるように成れます。


同時に結果として 組合員全てに大きな経済的利益を配分でき皆安心 して暮らし続けられるように成ります。





分譲マンション管理組合の効率的運営

基本講座のカリキュラム内容


1.民法の特別法として建物の区分所有等に関する法律

2.マンション管理の適正化の推進に関する法律

3.マンション標準管理規約等関係指標

4.マンション標準管理委託契約書と管理費会計

5.管理会社等の歴史と系列化の傾向

6.マンション建て替えの円滑化に関する法律

7.耐震改修の促進に関する法律等

8.民法等の関連事項の説明と判例など

9.間接経費節減方策の実行への必要事項





基本講座の工程と費用

1. 毎月 2 回の基本講座の講義:3ヶ月
   ZOOMでの講座約 1 時間と質疑応答約 1 時間
2. 毎月 1 回の個人個別コンサル
3. 3ヶ月 で卒業 その後個人的質疑応答1回

➤ 入会金無し 各管理組合毎: ¥90,000.-
➤ 2023年5月6月は 初回限定: ¥70,000.-




*余談 管理組合管理規約

一般にはかなり早い段階で昭和 45 年( 1970 年) に当時の造船会社の住宅政策に便乗して建設子会社の第一号分譲マンション( 40 戸)の一戸を購入しました。


 当初のマンション管理は自治会組織で同居の子会社の支店長が面倒を見てくれていましたが1985年我がマンションも管理組合に組織替えする事となり、私が理事長の時新規に管理規約を制定する作業を管理会社に決まった日本ハウズイングの優秀な担当者と十数回も文書をやり取りしながら苦労して原案を作り上げ、役員会で協議して全組合員にコピーを配って臨時総会で説明し採択されました。(1986 年 12 月)

駐車場やペット等の細則や内規も設定しました。基本的にはこの規約が今も殆ど変わらず管理組合の規約として運用されていますが今や改訂が必要な事項も多々あります。しかし今時の役員会では中々改訂作業が実行されない実情にあり妥協的に運用されております。



 

Ⅳ.マンション管理組合の効率的運営方法:マネージメント力を着けるZOOM本格講座のご案内

私どもは6年前に


大規模修繕工事費の長計予算 6000万円超を

完璧工事で3000万円に削減した実績!

があります。


  

その経験と成功した理事会運営方法を


ZOOM講座で 詳細にご説明致します。





更に

ZOOM 講座で得られる疑似体験をご自分で実行し理事会運営に的確に反映させてご覧になれば自己の存在感を持って生きられるようになれます。


 理事会の自主的活動による間接経費の大幅削減の手法は次回以降の大規模修繕工事の自主監理等に活かせます。その結果として組合員全員の管理費と修繕費積立金の大幅節減を実現して皆に感謝され貴方も自分として自己存在感を持て経済社会的にも有能な人財と成れて新たな人生観を獲得でき幸運に恵まれることでしょう。





このZOOM 講座に参加することで

あなたが手に入れるベネフィットとは?


 マンション管理組合の運営方法を自分たちで学習し独自に工夫して理事会を自主的・自律的へ 変えようとして見れば管理組合を効率的に安く運営出来る様に成ると実感されます。


ZOOM 講座での本カリキュラムと 集団的サポートも受講してその疑似体験に沿ってご自分を中心に理事会皆をリードして自主的自律的に大規模修繕工事を 企画・監理・実行すれば組合管理費内の修繕費積立金分を 大幅に節減出来ます!!


周りの区分所有者皆さんの管理費値上がりへの悩みと住み心地を理想的に改善して差し上げられます。更にご自分も組織の運営方法を身に着け将来の独立に備えられます。





95%の方が知らない!

管理組合の効率的運営方法と仕組み


 行政主催のマンション管理支援集会でもNPO 団体の管理組合講座等でも国の法律や標準的規則等に従った管理運営方法は解説してくれますが余分な間接経費の出費をせずに管理組合を管理費を減額しながら安全に安く運営できる経済的な運営方法や手段 は殆ど誰も教えてくれません。


一般的には業界大手の過去の施工例がそのまま標準価格になっている中、この業界の常識を覆して私どもが推奨するのは 普段は下請けで直接作業する施工業者達から 直に競争的価格 を得て 間接経費を大幅減額しながら完工できる確実に成果の出る工事監理の仕組みと実行方法です。





間接経費の節減を実行し始めたきっかけは排水管交換管工事の成功体験でした。


1995年頃私が丁度理事長をしていたマンション( 40 戸一棟)の排水縦管等の取り換えが必要となり、工事業者選定をしている中で団地の役員から紹介を受けた会社が見積合わせで他の工事業者や管理会社が 2000 万円前後の見積もり書を出したの中1250 万円ほどで選定されたが、工事完了後 住民皆が工事に協力的で短工期で完成出来て原価が下がったからとして最終工事費は約 9 5 0 万円で協定したのでした。


この工事業者は一階から五階までの一本の竪管を一日で取り換える方式で前後の付帯工事を含め一週間で2 本を交換したのです。工程優先のこの工事方法は居住者にも水道不使用の不便な時間が短縮出来て皆有難かった。


この経験から大分以前造船会社で修繕船工事の営業担当として客先本船各部署や社内の多様な職種の各工程管理を上手く纏めることによって短納期で且つ高い利益率を達成できた当時の実績を思い出し、分譲マンションの工事監理でも理事会運用の遣りようにによって大きなコスト節減が獲得可能である事を確信できたのです。

 

Ⅴ.マンション管理組合の置かれた現状を理解


効率的管理組合運営に

公式な別方式を



数人で興味を高め現状認識を話し合うため…小難しい関連法規や

管理組合規約の運営実務や工事監理業務の合理化方法の学習には

時間がかかるはずなのに… 会場での集会が困難な現在でも

コストをかけず全国の管理組合役員と共に信頼と興味を高める 

自己研鑽の集会に そのまま…WEBで

ご自宅から参加できます。





管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ

分譲マンションの管理経費を安くする仕組みと経営力を獲得する

管理組合運営効率化ZOOM講座クラブ



管理組合の一理事でも一区分所有者でも

半年後には自分達の理事会をリードして毎月支払う管理費と修繕費積立金を大幅に節減し続ける管理組合に変えられます。






ZOOM本格講座のカリキュラム:


毎回のZOOM 講座でご説明する分譲マンション管理組合の
管理業界の社会常識と管理経費の節減方法、大規模修繕
工事の監理方法等のカリキュラムの内容は 下記の通りです。

一月2回6か月間の講義の途中でも分譲マンション運営関連の
質疑応答は随時ご自由に発言しご参加ください。




第1・2回:1ヶ月目


ZOOM講座で管理費節減の仕組みの全体像と

マンション管理関連法令・管理組合等の運営


組合管理費の内訳と管理費会計等の責任内容 

管理会社の基幹業務と管理委託業務の取組み方

管理費用の増大傾向と管理組合の対処の現状 

管理会社等の系列化と企業間競争制限の動向 

現状からの効果的な間接経費節減への方法論 

大規模修繕工事で間接経費大幅節減の重要性 





第3・4回:2ヶ月目


管理会社や建築設計コンサルタント等と営繕工事施工業者等との関係は?

利益相反取引のシナリオ


分譲マンションの管理会社の歴史から学ぶ管理業界の変遷と実情の検証

マンション建設会社と管理会社のグループ化傾向

未解決のままの「不適正なコンサルタント問題」   

一級建築士事務所や建物現況調査会社等が作る「入札用標準仕様書」は必須でしょうか?…


日本経済社会の構造と動向の現況解析は 必要です。



第5・6回:3ヶ月目


施工業者選定の公式な手続き:

入札監理方式 と 責任施工方式


大手業者による入札応募独占を回避するには?

 工事標準仕様書を建築技師が準備する必要性は?   

直接近隣の施工業者数社に「見積計算明細書」の提出

を依頼する 公式な工事監理方法: 責任施工方式

修繕要望事項と建物設計図・修繕工事履歴等を提供して数社に現場調査と「見積明細仕様書」提出をして貰って競争状況を設定し、面倒でも自分たちで審査する!

間接経費を不要とする 最強の工事費節減シナリオ




第7・8回:4ヶ月目

管理組合内部の信頼構築や全員の納得と協力を準備する工事監理マネージメント


大規模修繕工事の公式施工方式を理解し、管理会社の技師に依存しないことが必須条件です。修繕技術は施工業者に在ります。

修繕委員会又は拡大理事会に工事内容に関心のある組合員を巻き込んで 施工業者選定と注文条件の確認作業を徹底協議、組合員全員へ事前説明会、組合総会での業者選定の経緯説明と施工業者の紹介で 修繕工事へ皆の関心と協力を確認する。

着工前から各戸別アンケートで追加工事の要望や環境対策の意見等を施工業者と一緒に収集し、拡大理事会で協議の上 事前に掲示する工程表に入れ込んで随時説明会等を実施する。




第9・10回目:5ヶ月目


着工後施工業者の現場代人と日常的打ち合せや工程監理、中間立ち合い検査等品質管理への気配りがマネージメント力の肝です。


施工業者の各職種の班長達とも気軽に挨拶を交わして信頼関係を構築し、住民との個別相談・説明機会を増す事等も最強の現場マネージメント力です。

完工前に再び住民による立会検査や戸別確認アンケートを集めるなども 全体的意思疎通のために有効です。

これらの気配りが工事期間を縮小し、コスト面でも環境面でもお互いのメリットをもたらします。



第11・12回:6ヶ月目


完工時の最終検査と品質保証協定、価格交渉と工事費残金決済等。

1年後、5年後の保障工事を見据えて友好関係を継続すべきである。


成果を出す価格交渉のご参考に私共が完工した第4回大規模修繕工事の各価格実績や比較等も開示致します。

最後の価格交渉では 根拠のない値引きのような事はこちらから要求しないのが正解です。信頼関係維持!

更に講座内の質疑や個人個別相談のサポートで具体的場面でどう対処すれば良いかなどを話し合いましょう。



 

Ⅵ.皆様からの質疑や応答が現場の監理実務のお役に立ちます

グループコンサルティング個人個別コンサルティングで随時対応致しますので講座内容の理解に取り残されることはありません。

理事会の自主運営をやってみてお困りになったことや大規模修繕工事を計画、実行して見る時に臨んで 戸惑う実務的な問題点お互いに協議し、共創的に対策案の捻出を致しましょう。


ご自分だけ苦労するのは割に合わないとお思いかもしれませんが、“皆様の役に立つ” ことが人生の目的であると多くの聖人賢者が言われています。私も歳になって真実であると実感しています。 





あなたにも人生を楽しむ自信がつきます。


理事会の効率的運営のノウハウを使って実際にやって見れば ご自身の職業上も人生を渡るうえでも 事に臨んで対処する方法論が理解できます。マネージメント力は自己経営力です。


ご自分の社会環境をよく見てご自分の目的に合わせて必要な 対処方法を検討し、周り方々と協議して 成るべく短時間に 実行する。契約相手と協調して出来るだけ利害を争わない方法を探るなどの実務経験です。 結果的に周りの人たちのお役に立ち、仲良く皆で暮らせる住環境を整えましょう!


その後の一生の間 社会的にも貴方の組織の中でも 自己存在感を持って ご自分の実行力を発揮し続けられるようになります。 



 

Ⅶ.このZOOM講座提供運営の対価は

ZOOMで直接お伝え!

6ヶ月で12回のZOOM講座

毎月2回開催各回2時間以上:



1回20,000円×12回=240,000円


自宅からワンクリックで参加できる

1回毎に学んで即試行 実践できる


3ヶ月目からでも納得の成果が出る


講座中はいつでも質問・相談できる





グループコンサルによるサポート

参加組合員との意見交換会 質疑応答


毎月1回

全参加会員合同の質疑応答や参加者の現況説明と対応策等を交換して問題点を把握しZOOM講座内容の疑問点を詰めて解決方法を探り、皆で話し合って納得性を増やせるZOOM懇談会


ZOOMでグループコンサル 6回

毎月1回60分間以上


1回10,000円×6回=60,000円


6ヶ月の間毎月1回 全員参加のZOOM懇談会を開催します。


現状の問題解決や対応策の共有で成果を出す原動力に


定期的に開催のお知らせをさせていただきます





ZOOMによる個人個別コンサル

期間中3回:1回 約1時間サポート 20,000円

全3回  計60,000円 相当


メンバーサイトから、いつでも申込みできます。

一人ではご理解が難しい部分や個別の現実問題の解決に…

当社の代表と1対1で話し合い 一気に徹底解決へ

6ヶ月の間で 任意に3回だけご利用頂けます。





  ZOOM本格講座の受講料 一覧


ZOOM講座 カリキュラム 12回    240,000円
ZOOM グループコンサル  6回     60,000円
ZOOM 個人個別コンサル  3回     60,000円
               合計     360,000円




ZOOM講座令和5年5月~6月

初回入会割引


ZOOM講座 合計金額  360,000円


初回入会割引        70,000円


第1期参加費合計金額    290,000円




 

Ⅷ.入会資格

分譲マンション管理組合の理事会メンバーまたは区分所有者


このような方に是非ご参加頂きたい!

人の悩みを心から理解して

悩みの原因を最大限解消して

人が望む成果を得られるように

自分も望む成果が得られる人へ導く

人の役に立つことで人を笑顔で豊かに

その上で自分や家族も笑顔で豊かに





講座内容は良いとして受講費用が高いとお思いの方へ


ここで得られるノウハウを使って 貴方のマンションの管理組合の

自主運営に反映させれば 節減できる間接経費額は:


管理費節減では 1年間の管理費は約30% 百万~数百万円


大規模修繕工事では1回の工事費は40~50%  数千万~数億円





こんな方のご入会はお断りしています


皆の為に成果を出す お役立ちの精神がない

ラクしてやり過ごすことだけを重視している

周囲やなかなか自分からは検討も行動できない

専門家にすべて依存するお考え

少しうまくいかないとすぐあきらめる

“今だけ、金だけ、自分だけ” のNGマインドの方


 しかし 素直、前向き、成長好き、自立志向

NGマインドでないなら⇒『大丈夫です!あなたなら出来ます!』



 

Ⅸ.自信がないんですが・・・

今はあなたが、そう決めています。


ZOOMを活用するからこそ

ゼロからでも簡単!すぐ出来る!


集まって出来る仕組み が手に入るのです。


生涯使える経営力 の価値に気付いて下さい。





独りで頑張ってみようか・・・


マンション管理の方法や手順を知っても

それだけでは成果は出ません

エベレスト登頂と同じです

何度も失敗を繰り返してきた中で

それぞれの仕組みを試行錯誤した内容・・・


何度も成果を出したガイドをつけて見て

随時壁に対処できる環境 が必須!



 

Ⅹ.パソコンが苦手

大丈夫です

私も20年のblank の復活に苦労して

います。でも何とかは出来ます!

難しい操作は必要ありません

困った時にはいつでもご質問・・・

皆で助け合って即時解決します。



 

Ⅺ.更にお申し越しにより実地指導も

神奈川県内の近隣を中心に貴方の理事会にお邪魔してご説明の上、交通費程度の着手金の外は完工後長期修繕計画表等の予定工事費か

らの経費節減実績分の一割程度の報奨金を下さるお約束を戴いても

現場工事完工までの実地の指導を請負い致します。


大規模修繕工事等の企画・監理の実行時に都合10回以上立ち会わ

せて頂いて実地に理事会理事方をご指導し、施工責任者とも交渉

するなど工事費・納期・間接経費の節減に実績を上げて差し上げ

られるように行動することをお約束いたします。





もっと深堀して実地に安心されたい方へ


神奈川県近隣では貴理事会に直接出向いてご説明し、ご契約後企画や修繕工事現場での交渉事に立会うなど着手金(交通費程度)の外は節減実績の1割程度のお約束で理事の代理人を請け負う特別契約もお受けしていますが、

遠隔地の方へは同様に最も丁寧に最後まで対応する

ZOOMプレミアム講座による特別版 もあります。



 

Ⅻ.ZOOMプレミアム講座

ZOOM講座で管理組合運営の仕組み


完全構築・経営を実践の内容は当然全てご利用下さい


更に充実のサポート

ZOOM講座プレミアムクラブで

確実な関節費節減成功に向けて

追加サポートをご用意します!





更に安心 成果保証


大規模修繕工事完了達成まで最大12ヶ月延長サポート!

状況によりサポート内容は実務指導に変わります

最大12ヶ月延長サポート

 条件:全ての内容に積極的に参加⇒毎月実践・経過報告


ZOOM懇談会へも6か月追加参加




チャットワークで当社とつながって

ダイレクトに質問・相談し放題!


延長含む12ヶ月間  60,000円相当


👉文章・ファイル・画像・動画等のやりとりが簡単!

👉基本、いつでも、何度でも、ご質問にお答えします

👉状況により、返信は最大48時間以内に!




ZOOM管理組合運営

効率化クラブ

価格表


ZOOM講座12回

240,000円


ZOOM懇談会6回

60,000円


ZOOM個別相談3回

60,000円


Chat Work相談

12か月 60,000円


合計金額 420,000円



当社代表のZOOM個別コンサル

1回1時間:追加分6回

1回 20,000円×6回= 120,000円


➤全12ヶ月の間で更に6回ご利用頂けます

➤私どもに1対1で 一気に

➤一人では難しい部分・問題解決に…

➤メンバーサイトから、いつでも申込できます


1回1時間 追加6回分 60,000円

追加額合計 180,000円



ZOOM講座管理組合運営クラブ

合計:420,000円

ZOOM講座プレミアムクラブ

サポート追加ZOOM懇談会

追加合計:180,000円

ZOOM講座プレミアムクラブ

合計: 600,000円



 

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