分譲マンション管理組合・理事会メンバーの皆様へ

 

参考資料

建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)下記へのリンク

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069_20220401_502AC0000000008



横浜市建築局住宅部発行のマンション管理・再生の手引より抜粋


【1】 区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)

区分所有法はマンション法ともいわれ、マンション管理の基本となる法律です。 マンションのように、1棟の建物を複数の人が区分して所有する場合の権利関係や管理の考え方とその方法 を定めています。 また、 大規模修繕の手続きや建替えの制度についても定められています。


(1)区分所有

1棟の建物が構造上数個の部分に区分され、その部分が独立して住居等に利用できる場合について、 「それぞれ所有権の目的とすることができる(第1条)」と定め、 区分所有という集合住宅の所有形態を明確にしています。

区分された部分を所有する権利を 「区分所有権」といい、 その権利を所有する人を「区分所有者」 といいます (第2条)。


(2)専有部分と共用部分

建物のうち、区分所有の対象になっている部分を 「専有部分」といい、 それ以外の部分を 「共用部分」 といいます (第2条)。 柱や梁などの躯体は、 共用部分となります。

また、ベランダや専用庭 玄関扉、 窓枠、 窓ガラスなども共用部分であり、その住戸に居住する人が 専ら使用することから 「専用使用部分」といいます。 専用使用部分は、 特定の人が一定の目的のために 使用することが認められているにすぎません。 このような権利を 「専用使用権」といい、 専用使用権を 認めた箇所については管理規約で定めておきます。


(3)法定共用部分と規約共用部分

共用部分には、「法定共用部分」 と 「規約共用部分」 があります (第4条)。 法定共用部分とは、多 数の人が使用する専有部分にはできない場所のことで、共用廊下や階段、塔屋、パイプスペースなどが該当します。規約共用部分とは、 管理員室や集会所、倉庫などのように構造上独立しており、本来は専有部分とすることができる部分で、 規約により共用部分と定める場所をいいます。 区分所有権の対象になる可能性もあるため、 管理規約で共用部分であることを定め、 第三者に対して、共用部分であること客観的に証明し、主張できるようにするためには登記する必要があります。


(4)共有持分

一部の区分所有者だけが共有する部分を除いて、共用部分は、区分所有者全員の共有です。 共用部分の共有持分は、区分所有者の有する専有部分の面積の割合によって決まります。ただし、規約によって別に定めることもできます。 共用部分の持ち分は、所有している専有部分と分離して処分することはできません(第11条~15条)。


(5)マンションの敷地

専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を「敷地利用権」といいます (第2条)。 敷地 利用権には、所有権、地上権、賃借権等があります。 一般に区分所有建物では、その敷地は区分所有 者全員の共有とされ、その権利割合は、 専有部分の面積比によって決められます。 建物の共用部分の権利と土地の敷地利用権は、建物の専有部分の権利と分離して処分することはできません(第15条 第22条)。


(6)管理組合

区分所有者は、全員で、建物や敷地 附属施設の管理を行うための団体を構成します (第3条)。 ここの団体のことを管理組合といい、 区分所有関係が成立した瞬間から法的に団体が存在することになります。


(7)管理の方法

マンション管理の基本的な考え方や手続きについて定めています。

ア 規約(第30条、第31条)

マンションの管理を行う上で必要となるルールを定めるのが「規約」 です。 規約は、 管理組合 が開く集会で、区分所有者の3/4以上の賛成を得て設定、 変更または廃止ができます。

イ 大規模修繕(第17条)

マンションの外壁の塗り替え、配管の取り換えなど、大規模な工事が伴う修理を大規模修繕といいます。 専門家等を交えた検討後、区分所有者が参加する集会にて決定します。 共用部分の形状や効用を著しく変更する場合に限り、区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成が必要です。 それ以外の通常の修繕は、過半数の賛成で行うことができます。

ウ 建替え(第62条~64条)

区分所有者及び議決権の4/5以上の賛成により、マンションの建替えを決めることができます。 これを「建替え決議」といいます。


(8) 団地の管理に関する規定

区分所有法上の団地とは、 団地内に数棟の建物があること、 団地内の土地または附属施設が建物の所有者の共有に属することという二つの要件を満たす場合をいいます (第65条)。「敷地利用権(第22条~24条)」 「義務違反者に対する措置(第57条~60条)」 及び 「復旧及び建替え(第61条~64条)」等の規定は、各棟ごとに適用され、これらの集会(総会)における決議は、団地管理組合の集会(総会)ではすることができないとされています。




マンション管理適正化法(マンション管理の適正化の推進に関する法律)


(1)マンションとは

①2人以上の区分所有者がいて、人の住むことができる専有部分がある建物とその敷地及び附属施設

②1団地内の土地または附属施設が、当該団地内にある数棟の建物の所有者の共有に属する場合、 その土地及び附属施設


(2)マンションの管理の適正化に関する指針

マンションの管理主体は管理組合であることを前提に、 管理運営は、区分所有者全員の参加で自立的・ 民主的なものとすること、 最高自治規範である管理規約は適切に作成すること等の努力義務規定のほか、管理委託マンション管理士の活用、 国の支援などについても定めています。


(3) マンション管理士

マンション管理における専門的知識があり、 管理組合からの相談対応や助言等の支援を行う 「マンショ ン管理士」を国の資格としています(第6条)


(4) マンション管理業者の登録制度

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理事務を行うものであって、この法律により、国土交通省への登録が義務付けられました (第44条)。 また、 事務所ごとに一定の割合で、 国の資格試験に合格し、登録された管理業務主任者を置くことも義務付けられています(第56条)。 管理組合と委託契約を結ぶときには、 管理業務主任者が重要事項の説明を行わなければなりません (第72条)。




マンション建替え円滑化法(マンション建替え等化法の円滑化に関する法律)


(1) 建替え事業の施行者

法人格のある 「マンション建替組合」 を設立できます (第6条)。

マンション建替組合は、 事業計画のほか、組合の運営ルールである定款を策定し、 知事の許可を受けます。 


(2) マンション建替え事業の仕組み

取り壊した後に新しいマンションを建 設するのが一般的ですが、 建替え前のマンションを取り壊した後も、従前の区分所有権や敷地利用権等の権利を建替え後のマン ションに移行する仕組みを設けています(第55条)。

権利交換の内容を定めた 「権利変換計画」を策定し、都道府県知事の許可を受けます。 




被災マンション再建法(被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法)


被災マンション法が改正され、マンションを所有している者の5分の4以上の多数決でマンションの取壊し等ができるようになりました。改正被災マンション法は、 被災地の健全な復興に資すること等を目的として、大規模な災害によりマンションが被害を受けた場合に、マンションを所有している者等の5分の4以上の賛成でマンションの取壊し、再 敷地売却等の決議ができるようにする特別な制度を設けています。





管理組合

【管理組合への加入】

区分所有者となった時点で、 本人の希望にかかわらず、 管理組合の一員となります。


【組合員の権利と義務】
①管理組合は、組合員である区分所有者を組合から除名できない。
②組合員は、規約や集会の決議に従わなければならない。
③組合員は、納付した管理費等及び使用料について、 その返還請求または分割請求をすることができない。

【管理組合の運営】
(1) 総会
総会には、 毎年1回必ず招集することとされている 「定期総会」と、必要に応じて随時招集することができる「臨時総会」 があります。 

ア 総会の招集
区分所有者と議決権それぞれの1/5以上を有する者は、理事長に対し、会議の目的を示して会の招集を請求できます。 業務執行や財産状況に不正があると認めるときには、監事が総会を招集することもできます。
 
イ 総会の議事
議事は、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成で決することができます。ただし、管理規約の変更や共用部分の変更など法律で定められた事項は3/4 以上の賛成を必要とします。
(建替え決議は4/5以上の賛成が必要)

ウ 議決事項
決算・予算等の事業報告のほか、管理委託契約の締結、計画修繕工事の実施や修繕積立金の取り崩し、長期修繕計画の作成・変更など管理組合の業務に関する重要事項は総会決議を必要とします。 

(2) 理事会
マンション標準管理規約では、理事会を規約上の機関として位置づけ、その構成、招集の仕方、議事 議決事項等の職務と権限を定めています。

ア 役員
役員は、理事長、副理事長。会計 担当理事、理事、監事があります。 
<役員等の主な役割>
・監事(第41条)
 管理組合の会計監査や理事会の業務執行について監査します。 また、不正があると認めるときは臨時総会を招集することができます。
・專門委員会 (第55条)
 理事会の諮問機関として専委員会を設置することができます。

イ 理事会の役割
理事会の役割は、 理事長が具体的な業務を執行する時の意思決定機関です。理事は、理事会の決定に従って管理組合の業務を分担します。

ウ 議決事項
理事会では、収支予算・決算案等の事業計画管理規約の制定・変更・廃止に関する案など、総会に提出する議案を審議し決定します。そのほか、管理規約で定められた承認事項等の審議と決定を行います。 管理規約の定めがある場合には、滞納管理費等に関する訴訟の提起。共用部分の軽微な変更災害「時等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施での修繕積立金の取崩しが理事会決議で可能となります。

(3) 管理者
区分 「所有法では、総会の決議により管理者を選任し、選任された管理者が管理業務を実行することとしています。管理規約で管理組合の理事長を管理者と定めることが一般的ですが、管理組合役員のなり手が不足している小規模マンションなどにおいては、マンション管理士などの外部の専門家を管理者として活用することも考えられます。

(4) 管理組合の法人化
管理組合も一定の要件を満たし、所定の手続きを行えば、法人化することが可能になりました。法人化のメリットは、法律関係が明確になり、銀行口座の開設や不動産を管理組合法人の名義で登記できること、 理事等が登記により公示されるので、取引の相手方から見れば安全な取引が可能となる等一があげられます。デメリットは、役員が変更するたびに役員変更の登記手続きが必要になること等です。



管理規約
1 管理規約の重要性

管理組合が定めるマンションの管理運営についてのルールが「管理規約」です。


2 管理規約の効力

「管理規約の効力は区分所有者全員に及ぶほか、その家族や同居人にも及びます。また、相続や売買によって新たに区分所有者になった人にも及びます。賃借人などの占有者については、管理規約に定められた使用方法に関する義務を負うことになります。


3 マンション標準管理規約

標準管理規約には、「単棟型」「団地型」「複合型」の三種類があります。

国土交通省のホームページに全文が掲載されています。 





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