Ⅲ 自律的な施工管理の成功例

自主的な施工管理の成功事例/単棟型40戸 築45年

私共の住居の平成27年計画の第4回大規模修繕工事の検討時、管理会社の出して来た長期修繕計画表上の必要工事費の見積額は当時の修繕積立金の二倍以上であり、且つ外壁塗装の風化等で工事の先延ばしが出来ない状況に立ち至っておりました。
前年度理事会の当初計画では管理会社に20%の値引きを求めたうえ各戸当たり45~50万円程を借り入れる案を計画していましたが、組合員の過半数が高齢で年金暮らしになった為、借金を返す目途が立たない組合員が多数おられ、また管理会社も大きな値引きの回答は出来なかったのです。

新期の理事会では管理会社に頼らず、独自に近隣の3社の施工業者と交渉して、各社に下見して見積仕様書と見積計算書を提出して貰い、数回の拡大理事会で評価検討して多数決で中堅の施工業者を選んで、全体への各社ごとの説明会後に臨時総会で決定しました。
 
翌年の施工中は、アンケート調査や理事会と居住者皆で工事現場を見守り、悪天候による工程変更などを現場代理人と緊密に話し合いしながら、追加工事分も含め期間内に完工させて、全工事費を積立金の範囲内に納めることが出来ました。
私共は当初必要とされた計画費用の半分以下で完成させることが出来たので、それまでの積立金の中から支払う事が出来ました。
年金生活の単身者や未亡人たちもあと十年以上は住み続けることが出来る見込みになったのです。

一般の組合員には管理組合の財務内容や過去の工事費の分析し、見積合せによる施工業者間の競争のさせ方などを理解し実行する能力を持つ人は少数でしょうが、積極的な役員が4~5名程度居られれば、管理会社や建築設計コンサル夕ントに依存しなくても、施工業者と話し合いながら判断して、仕様変更や塗装下地処理の確認、中間立会や完工時検査等も十分実行出来るのです。ほとんどの工事は外から見える内容です。
 
当初の人生計画通りには住み替えが出来なくなってしまった区分所有者も、今まで同様に皆で仲良く過ごし、慣れ親んだ環境に留まらせて上げられて良かったと実感しました。

私共の経験した大規模修繕工事の経費削減策の苦心を、古いマンションの管理組合の皆様にご紹介し、共に実行して管理費節減に役立てていただきたいと存じます。
私共は過去の見積計算書の工事費比較表や工程表、長期修繕計画表などの説明貸料を取り揃えております。
実務的な施工業者の選定方法の具体策があります。
組合員を守る目的を達成する為に、そのやり方をシェアしたいと思います。

理事会等のご都合に合わせてご説明にお伺い致します。