Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ

特に新たに管理組合役員に選出されたり、再任された方々へ申し上げます。
管理組合の仕組みや運営については色々お勉強されていることと存じます。
また特に35年以上の経年マンションでは 組合員の皆様も多くは高齢化してきておられて、組合の運営の手間や費用の工面でご苦労されておられることでしょう。

管理組合の運営方法や組合規約については、財団法人マンション管理士センターや各地のNPOマンション管理組合ネットワーク等のホームページを検索されれば一応常識的な事例などを理解することはお出来になれると存じますが、実際に修繕工事等を御自分のマンションで実施する為には 特に費用の面で戸惑われると存じます。

若いマンションや大規模団地などでは十分対応できるのでしょうが、今や多数になった経年化・高齢化してしまって修繕積立金の足りない管理組合ではどうしましょうか?

私どもも同様理事長に選出された時は積立金が長期修繕計画で必要な予算の半分しかなく、築後45年の単棟型の壁面が粉を吹いている状況に困りましたが、十分解決出来ました。
それは徹底的に常識を疑って 周辺の工事業者等に聞き廻って助けてもらったからです。

自分たちで懸命にやる気を出せば 何とかなるものです。お任せ、依存の体制を脱出する自主管理や自立でもなく自律的に関連情報を集め、自分たちで実行すれば安くできます。
修繕施工業者を相見積もりで競争させ、選んだ施工業者と徹底して付き合うことです。

国や地方の行政が推進しているマン管センターやNPOマン管ネットワーク等に聞いても工事費は彼らの引き受けた過去の実績で出されて来た各種工事単価以下には出来ません。
それはほぼ管理会社や設計事務所等が提出する貴マンションの長期修繕計画表の水準です。

貴管理組合の修繕費積立金残高は次の大規模修繕計画に対応できるだけ確保されているでしょうか?
組合員全員が積立不足分の追加負担に耐えられるでしょうか?

NPO日住協はさすがに50年以上実績のある「管理組合の立場に立って支援事業」をして呉れていますが「設計監理方式」の採用を条件の一つに定めています。主に大規模団地を対象としている所為でしょうが、これは間違いが少ない方式ですけど、修繕工事費をそれ程安くは出来ません。

修繕とは元に復旧する工事ですから設計計算はほぼ必要有りません。
設計士に標準工事仕様書を作って貰って施工業者を入札で選ぼうとしてもそれは無駄です。
不動産・建設業界のこの部分は一般人が常識で期待出来るほど甘い業界では有り得ません。

広く入札はせず、社内に職人を抱える近隣の一次下請け工事業者を数社探して直接招請し、現場調査と相見積もりに参加して貰うことが、我々の一番の重点課題です。
後は皆様の人生経験を生かして値段だけでない誠実な業者を選定する為、修繕委員会を纏め、組合理事会の主導で人任せにせずに工事仕様書、見積もり内訳書、工事予定工程表などを選定した施工業者の現場代人とトコトン話し合いながら組合員皆で現場を見守り疑問点を質問し合い工程調整に協力し合えば上手く早く安く出来ます。

人件費や足場工事費に比べたら塗料などの材料費は幾らでもないので良質の方が得します。
管理組合の役員の皆様が勇気を出してこの責任施工方式でご自分のマンションの使用価値を守るご決意をなされれば、私共の実体験や業務知見と努力の成果をお伝えしたいと存じます。
確実に安く出来る修繕工事の手法を無料でご説明に伺いますので是非ご連絡ください。