設計コンサルタント事務所等の経営実態は？　　　

特に修繕工事の見積仕様書作成や工事監理については管理組合のコンサルタントとして

　　契約をし活動をしている建築設計士の事務所については、現今大きなマンションや団地の

　　管理組合に採用されております。２０１６年秋に　日本建築士協会のメンテナンス部会の

　　年次総会で一部の建築設計士から提起された「不適切なコンサルタント問題」は週刊誌や

　　新聞等に取り上げられ業界の大きな課題となりましたが、未だ解決されておりません。

　　　当時から設計コンサルタント事務所が大規模修繕工事の費用見積もりを配下の工事業者

　　にさせてそれを見積もり仕様書として業界紙等で入札を呼びかけ、談合の下で配下の工事

　　業者に受注させ、工事監理もそれらしくやって工事利益からキックバックを得ていた実態

　　が暴露され　マンション改修工事の大問題になったのです。

　　　マンションリホーム技術協会の一部個人会員設計事務所が翌年「MARTA」と言う会報誌を

　　持つ一般社団法人を作り「クリーンコンサルタント宣言」をしましたが、他の設計コンサル

　　タント事務所も自分たちもクリーンだと主張して混在状態が続くようになりました。

　　　国土交通省は何ら判断せず２年後に管理組合は運営上しっかり注意するようとの通達を

　　出しましたが、「入札監理方式」の談合体質問題については解決策を出せておりません。

　　　この改修工事費からのバックマージンは２割程の不適切なコンサルタント会社ばかりで

　　なく数パーセントをマンション管理会社にも「所場代」として支払われている様子です　

　　　大規模修繕工事の費用の削減について技術的に提案してくれる会社も多々存在します。

　　工事見積仕様書の作成について援助してくれるのは助かりますが,その仕様書で入札監理

　　方式で工事をしようとすれば結果的には無駄な工事をしないで済むだけの１０～２０％

　　程度の効果しか出ません。コンサル料の安い会社を避けてもその程度の効果でしょう。

　　　結論として私どもが推奨するのは管理組合の運営で理事会や修繕委員会が自主自律的に

　　マンション改修工事業界の現状を認識して、対応するマネージメント力を身に付けた上で

　　直接工事施工会社を選定し、３社以上の競争見積合わせで工事業者を選定するしかない

　　のではとお考えになりませんか？　手間は掛かりますが最も低価格で完成できます。

　　私どものZOOM講座の受講でマネージメント力を付けて全区分所有者の期待に応えましょう！

　　あなた方も自分たちの現状を改善出来る自己充実感をもって残りの人生を経営出来るように成れます。

現況で長期修繕計画をどう作成するのか？

　　　現況では物価上昇と技術者の減少で工事費見積もりも出来ない中　修繕費積立金を算定する

　　基礎となる長期修繕計画を作れるかはベテランの建築設計技師に頼んでも無理な状況です。

　　　近近に大規模修繕工事をしなければならない共有部分の状態であれば　成るべく近所の安い

　　施工業者を見積合わせで選んで過去の建築資料も出して理事や建築委員会ガ現場に立ち会って

　　施工を終わらせた上で　その業者に追加費用を払ってその後の長期修繕計画作成を依頼して見る

　　のが一番良い方策ではないかと思われます。共有部分の現状を踏まえて立てる計画が大事です。　

　　そんなに急ぐことはありませんが次期総会までに用意できれば良いでしょう。。

　　　長期修繕計画は国土交通省の標準資料にもありますが　今後の30年以上の修繕計画について

　　現状維持工事と時代にあった改良工事をも含め見通しを立て　積立金の残高が最終年度にも

　　マイナスにならない様に平均的に積み立てるのが良いようですが　区分所有者全員の総会で

　　皆さんの４分の３以上の賛成が得られるかが難しいところです。

　　　分譲マンションの建て替え期限も考慮しなければなりませんが、高齢化している区分所有者

　　の合意を得るのは大変です。それを対処するには先ず理事会がよく考えてマネージメント力を

　　発揮するしかないと思われます。　　

　　　現状を分析してその関連要素ごとの客観的参考資料を探し出して理事間での議論を用意する

　　ことから始め、話し合いながら妥当な修繕費積立金を模索する事が必要になるでしょう。

　　　理事会での話し合いの中からいろいろな気付きを得てあなた方の現状解決力を強めていく事

　　が長期修繕計画作成や修繕費積立金の月額決定を可能とする第一歩と思います。

　　　私どものZOOM本格講座にご参加になれば他の多くの管理組合の運営情報等が得られ、あなた

　　方の諸議論を通じて徐々にマネージメント力を上げていくことが出来ます。

　　　貴方の管理組合の区分所有者等の為だけでなく、あなたご自身の問題解決能力と自己充実感

　　を上げて今後の人生を明るいものに出来ると存じます、

　　　是非ご参加ください。

マンション管理費削減方策チャンネル

https://www.youtube.com/@manshionkanri/videos