何故 修繕工事費は高止まりしているのか?

マンション管理組合の皆様へ

なぜ大規模修繕工事費は高止まりしているのでしょうか?

マンションの改修工事施工業者選定方法には、下記の3つの方式があります。
 
大規模修繕工事の場合、長期修繕計画書に計上の見積金額等と比較してみると結果的に最終的に支払う工事金額には、下記の程度の節減可能性があります。

管理会社への一括
お任せ方式では
 0~10%

設計・入札・監理
方式では
 10~25%

責任施工方式では
 
  25~35%
但し ③´
自主的自律的な施工監理によって
責任施工方式を採用されれば
  35~50%

発注方式の違いで、最終の改修工事費の請求金額に大きな格差が生じる実態の根拠となっているのは、よく調べてみれば分かるマンション管理に係わるこの業界の知られざる実態です。

マンション管理士やその支援をしている国土交通省は、法律や管理組合の標準規約の改定を通じて全国のマンション管理組合に対して、業界の利益相反取引の防止対策を徹底することを勧めてきていますが、建設行政の常として、官界工事と同様の「設計・監理方式」を推奨しております。
管理会社も表面上は、この方式を取っています。

しかし、どう努力してもこれでは管理会社の出してくる「長期修繕計画表」の見積金額の5%~15%?程度のコストダウンが精一杯と言うところです。
建築設計士事務所が工事会社との間に介在しても10%~20%程度の値引きしか得られない実態のようです。

この方式では、管理会社の支配力や建築会社同士の話し合いによる値決めから抜け出せないのが実態なので、工事費は高止まりせざるを得ません。
この実態については、業界関係者や官庁の管理職は決して公式には言いませんが、皆当然知っている事実で、辛抱強くよく聞き出せば各々の担当者はこっそりは教えてくれます。
景気の低迷が長く続いている日本国内で、不動産関連業界等だけが利益を挙げているその内情です。

これを打破する提案としてマンション管理の業界の中でもインターネットで調べて見れば、「責任施工方式」を推奨する請負工事業者の紹介会社や、「トータルマネジメント方式」と言う設計コンサルタントが工事業者紹介して、監理する社団法人もありますが、これらは工事業者を一社だけ選んで推薦するので、それ程安くは出来ない方式のようです。25%~35%位の工事費低減を見込んでいる程度でしょうか?

これに対し私共がご提案しているのは、貴マンションの近隣や大手の地域一次下請けの工事業者3社以上に見積り合わせ参加をお願いし、改修工事の仕様内容も見積り価格も各自現地調査の上、競争で提出して貰う方式です。

この方式では管理組合側に自分達で評価する面倒な苦労は有りますが、皆で検討して選定し、施工時に立ち会えば、私共の実績と同様に長期修繕計画表の最大半額にまで、大規模修繕工事費を節約することが出来ます。

現在は人任せにすれば騙されるのが実態の「今だけ金だけ自分だけ」になってしまった日本の産業界を前にしては、我々管理組合の組合員が自立して自律的に活動して、自分たちの財産を守るしかないのです。
この工事費節減効果のメリットは、組合員にとっては月々の管理費支払額を大幅に抑制できる効果が発揮できる事です。

2020年には管理会社による消費税額以上の契約管理費の値上げが予想されて居ります。
マンション監理新聞の直近のアンケートによると、値上げを認めなければ契約更新しないと申し出る意向の管理会社が多数を占めています。
我々は組合管理費のほぼ半分を占める大規模修繕工事費を節約するしか有効な対策は有りません。

是非私共にご連絡いただき、この提案をご検討下さる機会を作って戴きたいと思います。
ご説明に伺うのに費用はいただきません。結果を出した上で成功報酬を少しいただければと思います。